Lo que no está escrito en el contrato se paga después.
Un documento BIM bien preparado traslada a cada agente lo que la licitación os exige en cada fase. Así cada uno sabe qué entrega, cuándo y cómo se comprueba.
Con la entrega digital bien implantada, el coste de diseño y construcción baja entre un 13 y un 21 %.
Fuente: BCG, How technology is revolutionizing construction (2016)
Preparado para Student Experience por Avatar
El documento hay que escribirlo igualmente. Escribidlo una vez y que trabaje para todos vuestros proyectos.
La licitación ya lo exige. Vais a pagar por redactarlo de todos modos; la diferencia entre hacerlo mínimo o hacerlo bien es pequeña.
camas en cartera en España (Iberian Property). En cada promoción propia, el mismo documento evita renegociar, repetir trabajo y pagar extras.
de rentas por cada mes de retraso en una residencia como Granada: 520 estudios desde 650 €/mes (studentexperience.com), con un 95 % de ocupación. Mucho más de lo que cuesta escribir bien el documento.
Coste de oportunidad: usar la licitación solo para cumplir, o como palanca para que todos vuestros proyectos en España se contraten con las mismas reglas.
En una residencia, los errores se multiplican. Los aciertos también.
La habitación tipo
Un conducto del baño choca con una viga y se descubre en obra. A 300 € por habitación, son 156.000 € y semanas de retraso. Si el documento obliga a coordinar la habitación tipo en el modelo, con todos los oficios, antes de licitar la obra, el choque se resuelve en el modelo y no en obra.
Los rodapiés que nadie debería modelar
Sin criterio, se modelan rodapiés, tiradores y enchufes en 520 habitaciones, o se cobran como extra. Con criterio, se modela lo que se mide, se licita o se entrega. Pagáis decisiones, no horas de modelado.
Cifras de ejemplo.
Redactamos la parte BIM del pliego. Vosotros licitáis.
precio cerrado, más IVA: 184 horas de technical lead.
hasta el pliego listo, con cláusulas para pegar en cada contrato.
todas las fases, de la oferta al modelo de obra ejecutada de la constructora y la documentación del arquitecto para la licencia de primera ocupación.
«El modelo se actualizará al final de la obra.»
«La constructora entrega el modelo de obra ejecutada, con los datos de cada equipo, antes de la recepción. La dirección facultativa lo comprueba en 10 días con la lista de comprobación. Es condición para firmar el certificado final de obra.»
Opcional: 20 horas de apoyo durante la licitación para responder las consultas de los licitadores, 1.800 €. La operación queda fuera.
Desglose →Dónde se gana dinero en cada fase, si el documento lo pide bien.
| Fase | Qué pide el documento | Qué gana vuestro negocio |
|---|---|---|
| Oferta | Plan BIM, superficies y camas desde el modelo | Una oferta técnica más sólida, con más opciones de ganar |
| Proyecto básico y licencia | Superficies y camas cuadradas con el programa; planos desde el modelo | Menos requerimientos y una licencia antes |
| Proyecto de ejecución | Diseño coordinado y sin conflictos antes de licitar la obra | Menos modificados en obra |
| Licitación de obra | Mediciones obtenidas del modelo | Ofertas comparables y precios más ajustados |
| Obra | Cambios registrados en el modelo; la constructora completa el detalle | Modificados controlados y plazo protegido |
| Final de obra | Modelo de lo construido con los datos de los equipos, a cargo de la constructora | Cumplir la entrega que pide la administración sin pagarla dos veces |
Cada nivel de detalle que exige la administración, en el contrato de quien lo produce.
| Fase | Nivel exigido | Lo produce | Lo comprueba |
|---|---|---|---|
| Proyecto | LOD 300 · diseño definido y coordinado | Arquitecto e ingenierías | Student Experience |
| Construcción | LOD 400 · detalle de fabricación y montaje | Constructora y subcontratas | Dirección facultativa, que integra y coordina |
| Entrega | LOD 500 · lo realmente construido | Constructora, con los datos de los equipos | Dirección facultativa verifica; Student Experience acepta |
Si el LOD 400 y el 500 recaen en el arquitecto, los cobra como extra o los discute. En el contrato de la constructora, entran en su precio.
El pliego pide un nivel de detalle por fase. El documento dice qué se entrega y cómo se acepta.
| Lo que pide el pliego | Lo que añade un buen documento | |
|---|---|---|
| Nivel de detalle | LOD 300 / 400 / 500 | El mismo nivel, con un responsable en cada contrato |
| Datos | No lo especifica | Superficies, camas, tipologías y datos de equipos en cada fase |
| Aceptación | No lo especifica | Lista de comprobación: cumple o no cumple, con plazos de revisión |
| Coordinación | No lo especifica | Cero conflictos críticos antes de licitar la obra |
| Formatos | No lo especifica | Formato original y abierto, legible durante toda la concesión |
Cumplir el pliego es obligatorio. Ir más allá protege vuestro margen y puede puntuar como mejora.
Cuatro situaciones habituales que un buen documento resuelve antes de que cuesten dinero.
El cambio en obra
Las camas
La licitación de obra
La entrega final
Cifras de ejemplo, con los precios de Granada.
Con vuestras cifras de Granada. Cambiadlas por las del proyecto.
Ejemplo, no una previsión ni una referencia de mercado.
Sin descontar, antes de impuestos. Cada mes de retraso se valora solo por las rentas perdidas; la financiación y la estructura lo harían mayor.
Datos de partida: Granada, 520 estudios, desde 650 €/mes (web de Student Experience); plan de 5 residencias en España (Iberian Property, 2021) y cartera de 3.600 camas (Iberian Property). Ocupación, coste de obra y porcentajes: ejemplo.
184 horas, precio cerrado, sin sorpresas.
Technical lead a 90 €/h, precio de mercado en España.
| Bloque | Horas |
|---|---|
| Arranque y reglas comunes: pliego municipal, documento actual, responsables, nomenclatura, formatos y plazos de revisión | 28 |
| Oferta, anteproyecto, proyecto básico y licencia de obras | 22 |
| Proyecto de ejecución y licitación de obra: mediciones y presupuesto desde el modelo | 26 |
| Obra: modificados y modelos de taller de la constructora | 16 |
| Final de obra: modelo de obra ejecutada (constructora) y documentación para la licencia de primera ocupación (arquitecto) | 14 |
| Cláusulas por contrato: arquitecto, ingenierías, constructora y dirección facultativa | 24 |
| Lista de comprobación, criterios de aceptación y datos por fase (superficies, camas, tipologías, equipos) | 28 |
| Revisión con vosotros (dos rondas), versión final y reuniones | 26 |
| Total · 16.560 € + IVA | 184 |
Recibís el pliego BIM completo, las cláusulas para cada contrato, la tabla de quién entrega qué en cada fase y la lista de comprobación. El documento es vuestro.
Escribimos requisitos que los equipos pueden presupuestar y cumplir, porque los aplicamos en obra.
- Un technical lead responsable de que el documento rinda en vuestro negocio.
- Requisitos escritos para las fases, licencias y constructoras españolas.
- Conocemos los dos lados del contrato: lo que se pide y lo que cuesta entregarlo.
- Trabajamos en español e inglés, con vuestro equipo, vuestros arquitectos y constructoras.
Empezamos por la licitación. La convertimos en vuestro estándar cuando lo decidáis.
La parte BIM de la licitación
El pliego completo hasta la licencia de primera ocupación, por fase y por agente. 16.560 €, 5 semanas.
Acompañamiento
Revisión de entregas en cada hito, frente a la lista de comprobación.
Palanca de cambio en España
El mismo documento, mejorado con lo aprendido, en cada promoción propia: mismas reglas, menos extras.
Cada paso termina con una decisión vuestra. Nada avanza sin ella.
Cerremos juntos la parte BIM de la licitación.
Partimos de vuestro documento y lo dejamos listo para que cada agente sepa qué entrega, cuándo y cómo se acepta.