Un estándar BIM propio, pensado para España y diseñado para amortizarse.
Los retrasos y sobrecostes son la norma del sector
En residencias de estudiantes, abrir tarde sale especialmente caro: si se pierde la incorporación de septiembre, la pérdida puede llegar a un curso académico completo de rentas.
es lo habitual en grandes proyectos de construcción (McKinsey, Imagining construction's digital future (2016)).
en el peor de los casos en esos mismos proyectos (misma fuente).
en una residencia tipo de 400 camas, a 700 € por cama y con un 95 % de ocupación.
cuando la gestión digital se adopta plenamente (BCG, How technology is revolutionizing construction (2016)).
Las decisiones son más baratas antes de presentar el Proyecto Básico
En España la licencia municipal se concede sobre el Proyecto Básico, y el Proyecto de Ejecución fija lo que oferta el contratista. Los cambios posteriores a esos dos hitos se pagan en modificaciones de licencia, órdenes de cambio y semanas perdidas. Un estándar que adelanta la información adecuada es de donde procede la mayor parte del retorno.
Palancas de valor a lo largo de la vida del activo
Cada palanca está ligada a una decisión que ya tomáis como propietarios y a uno de los KPI que siguen.
| Fase | Qué os aporta el estándar | Efecto en el negocio | Cómo se mide |
|---|---|---|---|
| Adquisición y viabilidad | Modelos volumétricos con número de camas y superficies por tipo de habitación, a partir de vuestro propio estándar de espacios | Análisis de rentabilidad más rápidos y comparables entre solares; menos sorpresas en el Proyecto Básico | Camas por m² construido, plazo de los estudios de viabilidad |
| Proyecto y licencia | Modelos coordinados y comprobados frente al CTE y la normativa municipal antes de presentarlos | Menos requerimientos y nuevas presentaciones de licencia; inicio de obra más temprano | Rondas de requerimientos de licencia, resolución de interferencias en fase de proyecto |
| Licitación | Proyecto de Ejecución medible y basado en el modelo, y un anexo BIM equilibrado | Ofertas más comparables, más licitadores y menos imprevistos incluidos en precio | Dispersión de ofertas, número de licitadores conformes |
| Construcción | Modelos federados, seguimiento de incidencias con BCF y una frontera clara entre proyectista y contratista | Menos órdenes de cambio y consultas (RFI), plazo protegido | Órdenes de cambio en % del contrato, volumen de RFI y tiempo de respuesta |
| Entrega y apertura | Inventario de activos completado de forma progresiva y validado automáticamente | Operativos desde el primer día, listos para la incorporación del curso académico | Completitud de datos en la entrega, días hasta la plena operatividad |
| Explotación | Códigos de habitación, cama y activo coherentes con vuestros sistemas de reservas y CAFM | Menor coste de FM, capex planificado, rotación de habitaciones más rápida | Ratio de mantenimiento correctivo frente a preventivo, coste de FM por cama |
| Refinanciación y desinversión | Modelo as-built verificado y datos de energía y carbono en un único lugar | Due diligence más corta, evidencias ESG para financiadores y compradores | Preparación del data room, kgCO₂e/m², calificación del certificado energético |
Un conjunto de KPI que vuestro comité de inversión pueda leer
Los objetivos se fijan tras una línea base sobre vuestros proyectos actuales en España, de modo que cada cifra se compara con vuestro propio histórico. Se reportan por proyecto en cada hito y se consolidan a nivel de cartera.
Plazo tiempo
Coste capex
Calidad de la información datos
Explotación y ESG opex
Un modelo de ROI construido con vuestras propias cifras
Las cifras siguientes son datos de ejemplo, no una previsión ni referencias de mercado. Sustituidlas por los datos de vuestro proyecto y el modelo se recalcula. Lo calibraremos juntos durante la fase de línea base.
Sin descontar y antes de impuestos. Rentas protegidas = camas × renta × ocupación × meses evitados. No incluye efectos de licencia, financiación o ESG, que consideramos potencial adicional.
Un estándar, redactado una vez y aplicado en cada proyecto en España
Requisitos de la propiedad que el mercado español puede valorar y cumplir.
Una única fuente de verdad
Un modelo por edificio utilizado en todas las fases, de la adquisición a la desinversión: versionado, de modo que cada cambio queda registrado y cualquier estado aprobado puede recuperarse, y centralizado en un entorno común de datos (CDE) de vuestra propiedad.
Requisitos de información desde arriba
Requisitos de información de la organización y de los activos (OIR, AIR) que parten de vuestras decisiones de inversión y explotación, y de los que se derivan los EIR de cada proyecto.
Un modelo de datos para residencias de estudiantes
Tipos de habitación, camas, zonas comunes y FF&E con códigos estables, vinculados a vuestra plataforma de reservas y a vuestro CAFM.
Una biblioteca LOIN verificable por máquina
Requisitos de objetos por finalidad según EN ISO 7817-1, en IFC4 con conjuntos de propiedades, exportados a IDS para su aceptación automática.
Un anexo BIM español equilibrado
Frontera clara entre proyectista y contratista, umbrales de relevancia y plazos realistas, para obtener honorarios competitivos y un amplio abanico de licitadores.
Plantillas listas para licitar
Plantilla de BEP, plan de entregas por fase española, códigos de nomenclatura, matriz de responsabilidades y lista de comprobación para la aceptación.
openBIM y sin dependencia de proveedor
Entregables en IFC y BCF, un CDE de vuestra propiedad y datos que acompañan al activo cuando refinanciéis o vendáis.
Un estándar redactado según cómo se construye en España
Un estándar español independiente no necesita adaptar normas escritas para otro país. Parte de las fases, licencias y contratos españoles. Estos son los puntos sobre los que se construye, y donde un arquitecto local marca la diferencia.
| Ámbito | Realidad española | Qué define el estándar |
|---|---|---|
| Fases de proyecto | Estudio Previo, Anteproyecto, Proyecto Básico, Proyecto de Ejecución, Dirección de Obra | Hitos y LOIN asignados a las fases con las que se organizan los equipos y honorarios en España |
| Licencias | Licencia de obras sobre el Proyecto Básico, con criterios municipales que varían según la ciudad | Contenido del modelo ajustado a lo que revisa cada ayuntamiento, a partir de décadas de licencias residenciales |
| Normativa | Código Técnico de la Edificación (CTE) y normativa autonómica | Comprobaciones normativas integradas en las revisiones del modelo antes de presentarlo |
| Clasificación | Sin un sistema nacional único; guías de buildingSMART Spain | Un único sistema de clasificación elegido para los proyectos en España y vuestros sistemas de gestión de activos |
| Contratos y riesgo | Agentes de la LOE, Organismo de Control Técnico, seguro decenal | Obligaciones BIM redactadas conforme a la práctica española de responsabilidad y seguros |
| Entrega | Libro del Edificio, Certificado Final de Obra, certificado energético | Modelo y datos de activos alineados con la documentación legal de entrega |
| Cadena de suministro | Madurez BIM desigual, y cada vez más proveedores industrializados y modulares | Requisitos que los contratistas locales y los constructores industrializados puedan cumplir |
Un estudio de Madrid que lleva tres décadas construyendo vivienda en España
Un estándar español independiente debe redactarlo alguien que sepa cómo se tramita, se valora, se construye y se entrega un proyecto residencial en España. Es lo que hacemos cada día.
- Proyectamos edificios residenciales repetitivos para promotoras, la tipología más cercana a la residencia de estudiantes, así que los estándares de habitación y vivienda son nuestro trabajo diario.
- Estamos del lado de quien ejecuta, así que los requisitos que redactamos son de los que los equipos españoles pueden valorar y cumplir.
- Trabajamos en español e inglés y podemos colaborar directamente con vuestro equipo y con consultores, contratistas y ayuntamientos locales.
- Podemos actuar como vuestro gestor de la información en España o traspasar el estándar a vuestro equipo.
Fuentes: proyectos en bduarquitectura.com y premios.
De la línea base al estándar de cartera
Cada fase termina en una decisión vuestra, de modo que os comprometéis paso a paso. Plazos y honorarios se acordarán una vez confirmado el alcance.
Línea base
Revisión de los proyectos y sistemas actuales, entrevistas con los equipos de inversión, promoción y explotación, y medición de los KPI actuales.
Hito: línea base de KPI y prioridades acordadas
Estándar
Redacción de OIR, AIR, plantilla de EIR, estándar de espacios, biblioteca LOIN con IDS y anexo BIM español.
Hito: estándar aprobado para el piloto
Piloto
Aplicación en un proyecto real en España, vuestra primera prueba de valor, y medición frente a la línea base.
Hito: KPI del piloto frente a la línea base
Despliegue
Paquetes de licitación, incorporación de proveedores, formación para vuestro equipo y consultores, y puesta en marcha del CDE.
Hito: estándar en cada nuevo encargo
Medición
Informes de KPI de cartera en cada hito y revisión anual del estándar.
Hito: actualización anual
Siguiente paso
Empezar con una línea base en un proyecto en España
Una breve línea base sobre un proyecto en curso os da vuestras propias cifras para el modelo de ROI y un alcance concreto para el estándar. Proponemos acordarla en nuestra próxima reunión.